Die Genossenschaft als Geschäftsmodell ist in Deutschland seit über hundert Jahren etabliert und genießt das Vertrauen der Menschen. Dieses Vertrauen fußt auf dem genossenschaftlichen Grundgedanken der gemeinsamen wirtschaftlichen Tätigkeit zum Nutzen der Mitglieder. Bei jeder Genossenschaft findet sich dieser Mitgliedernutzen in einem in der Satzung ausgewiesenen Förderzweck wieder. Im Fall einer Wohnungsbaugenossenschaft wie der Protectum eG besteht die Förderaufgabe in der Schaffung und Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für die Mitglieder.
Neben diesem über die Verfolgung rein wirtschaftlicher Interessen hinausgehenden Unternehmensziel punkten Genossenschaften zudem mit ihrer finanziellen Solidität: Keine andere Rechtsform ist so selten von Insolvenzen betroffen. Um diese Sonderposition zu schützen, muss die Rechtsprechung jedoch laufend an die sich ändernde Finanz- und Unternehmenslandschaft angepasst werden, denn auch das Genossenschaftswesen ist vor unlauteren Geschäftemachern nicht völlig gefeit. Vor diesem Hintergrund weist die Protectum eG aus Großwallstadt auf eine neue Verordnung der Bundesregierung (Drucksache 193/20) hin, mit der die Definition von Wohnungsbaugenossenschaften vor dem Hintergrund der Förderung durch die Wohnungsbauprämie konkretisiert wird.
Protectum eG befürwortet verschärfte Regelung
In der „Fünften Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“, die am 25. Juni 2020 beschlossen wurde, geht es in Sachen Wohnungsbaugenossenschaften um die „Präzisierung des Kreises der vom Wohnungsbau-Prämiengesetz begünstigten Bau- und Wohnungsgenossenschaften“. Denn einige Wohnungsbaugenossenschaften erfüllen bislang nicht wirklich den ihnen gestellten Förderauftrag, da sie unverhältnismäßig wenig Mittel in den Wohnungsbau und -erhalt investieren. Dennoch durften auch diese Genossenschaften bis dato mit der Förderung durch die Wohnungsbauprämie werben – obwohl sie der Aufgabe, Wohnraum zu schaffen, nicht nachkamen.
Mit der Änderung von § 3 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsbau-Prämiengesetzes wurde dieser Praxis jetzt ein Ende gesetzt, indem die Definition verschärft wurde:
„Bau- und Wohnungsgenossenschaften im Sinne des § 2 Absatz 1 Nummer 2 des Gesetzes sind Genossenschaften, die nach dem in ihrer Satzung festgesetzten Gegenstand und nach der tatsächlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnungen bezwecken. Die tatsächliche Geschäftstätigkeit bezweckt dann die Versorgung der Mitglieder mit Wohnungen, wenn mehr als 50 Prozent des Betrags der Geschäftsguthaben der Mitglieder verwendet wird für
1. den Bau oder den Erwerb von Wohnungen, die von den Mitgliedern genutzt werden sollen, oder
2. die Verwaltung, Bestandserhaltung oder Modernisierung von Wohnungen, die von den Mitgliedern genutzt werden.“
Schlussendlich beinhaltet diese Änderung also zwei elementare Neuerungen: Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft sind nunmehr nur noch dann förderberechtigt, wenn die Genossenschaft mehr als 50 Prozent des Geschäftsguthabens für Wohnungsbau und -erhalt verwendet und ausschließlich Mitglieder diese Wohnungen nutzen dürfen. Zwar begrüßt die Protectum eG im Grundsatz diese schärfere Eingrenzung des Begriffs der Wohnungsbaugenossenschaft, die Änderung geht der Genossenschaft, welche diese Quote großzügig erfüllt, jedoch nicht weit genug. So hätte man sich in Großwallstadt eine höhere Hürde als lediglich 50 Prozent des Geschäftsguthabens, welches ja nur einen Teil der Gesamtmittel einer Wohnungsbaugenossenschaft ausmacht, gewünscht.
Auch eine präzisere Definition wäre nach Auffassung der Protectum eG wünschenswert gewesen. Eine für alle Beteiligten klare Richtlinie hätte etwa so aussehen können, dass beispielsweise 2/3 der Aktiva (abzüglich der Forderungen aus Mitgliedergebühren, die erst im Rahmen der Auseinandersetzung verrechnet werden dürfen) in Immobilien investiert sein müssen.
Solange weitere Details zur Berechnung der 50-Prozent-Klausel fehlen, gibt aus Sicht der Protectum eG auch der geänderte § 3 Wohnungsbaugenossenschaften, die nicht gemäß ihrem Förderauftrag handeln, die Möglichkeit, Grauzonen auszunutzen.