Wer als Privatperson eine neue Immobilie kaufen möchte, trifft oft auf eine besondere Art von Verkäufer, die sogenannten Bauträger. Als erfahrener Akteur auf dem deutschen Wohnungsmarkt erläutert die Protectum eG in dieser Woche die Besonderheiten eines Immobilienkaufs über diese speziellen Anbieter.
Was ist ein Bauträger?
Bauträger sind Unternehmen, die – bevorzugt in urbanen Gegenden – Bauland kaufen und zu Einzelgrundstücken entwickeln, um auf ihnen Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu erstellen. Im Bereich des Wohnbaus werden neben Mehrparteienhäusern auch Einfamiliengebäude, oft in Form von Reihen- und Doppelhäusern, gebaut. Diese verkauft der Bauträger nach ihrer Fertigstellung entweder als Gesamtimmobilie oder als einzelne Eigentumswohnungen. Der Käufer erwirbt dabei nicht nur die bezugsfertige Immobilie, sondern auch die Rechte am dazugehörigen Grundstück beziehungsweise Grundstücksanteil. Wie die Protectum eG hervorhebt, macht dies den entscheidenden Unterschied zwischen Bauträgern und anderen Schlüsselfertigbau-Anbietern wie beispielsweise Fertighausherstellern aus, die in der Regel lediglich das Haus ohne Grund verkaufen.
Vorteile des Immobilienkaufs über einen Bauträger
Der Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie von einem Bauträger bringt aus Sicht der Protectum eG zwei wesentliche Vorteile mit sich:
Komplettdienstleistung: Der Bauträger übernimmt von der Planung bis zur Fertigstellung des Bauprojekts alle Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Bauherrn. Dies umfasst neben der Bauplanung auch das Einholen aller notwendigen Genehmigungen, die Beauftragung der ausführenden Bau- und Handwerksunternehmen und die Bauüberwachung. Der Käufer erhält also eine bezugsfertige Immobilie, ohne sich mit den Modalitäten des Bauvorhabens beschäftigen zu müssen.
Spezielle Vertragsform: Bauträgerverträge kombinieren Kauf- und Werkverträge. Dies bedeutet, dass der Käufer das Grundstück und die Bauleistung in einem Vertrag erwirbt. Dadurch kann der Käufer bei etwaigen Mängeln sowohl am Grundstück als auch an der Immobilie seine Ansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen.
Der Zahlungsplan im Bauträgervertrag
Beim Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger wird der Kaufpreis für gewöhnlich in einer Art Ratenzahlungssystem beglichen. Ein Zahlungsplan regelt Höhe und Anzahl der einzelnen Abschlagzahlungen und legt fest, wann sie fällig werden. In der Regel sieht dieser Teilzahlungen nach der Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte vor, etwa nach Abschluss des Rohbaus, nach der Beendigung der Sanitär- und Elektroarbeiten, bei Bezugsfertigkeit und nach der abschließenden Fertigstellung.
Bei der Staffelung der Raten im Zahlungsplan ist der Bauträger an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden, die festschreibt, welcher Anteil des Kaufpreises für die einzelnen Bauphasen berechnet werden darf. Darüber hinaus ist die Anzahl der Teilzahlungen auf maximal sieben begrenzt.
Die Baubeschreibung als zentrales Element des Bauträgervertrags
Die Baubeschreibung macht einen entscheidenden Baustein des Bauträgervertrags aus, da sie detailliert festlegt, welche Bauleistungen in welcher Qualität erbracht werden müssen. Die Protectum eG empfiehlt, diese Beschreibung sorgfältig zu prüfen, da der Bauträger ausschließlich zu den hier festgehaltenen Leistungen verpflichtet ist. Eine genaue Definition der zu leistenden Handwerksarbeiten ebenso wie der zu verwendenden Materialien ist hierbei von besonderer Bedeutung.
Mängelhaftung
Auch das Bauträgergeschäft ist vor Baumängeln nicht gefeit. Diese können sowohl im Zuge der Bauabnahme als auch innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden.
Die Bauabnahme dient der Kontrolle, ob alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht wurden. Hier festgestellte Mängel werden protokolliert und müssen vom Bauträger innerhalb einer bestimmten Frist behoben werden. Häufig zeigen sich Mängel jedoch erst lange nach der Abnahme. Sofern er diese verschuldet hat, haftet der Bauträger auch für derartige Gewährleistungsmängel und muss diese beseitigen. Alternativ können die Vertragsparteien sowohl bei Abnahme- als auch bei Gewährleistungsmängeln eine Kaufpreis-Minderung vereinbaren.