Neubauprojekte wie die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt rund 40 Wohnungen, wie es die Protectum eG in Erlensee plant, sind überaus komplexe und facettenreiche Unternehmungen. Wie komplex genau, hat die Genossenschaft aus Großwallstadt in dieser Blogserie aufzuzeigen versucht. Über die bisherigen fünf Blogbeiträge konnten die Leser bereits Einsicht in die verschiedenen Umsetzungsphasen, vom Grundstückskauf und der internen Planung über die Baugenehmigung und die Ausführungsplanung bis hin zur Baudurchführung und Bauüberwachung nehmen. Im sechsten und letzten Teil kommt das Bauvorhaben mit der Bauabnahme und der Mängelbeseitigung zu seinem Abschluss.
Die Bauabnahme: der letzte Meilenstein der Bauabwicklung
Sobald bei einem Neubau ein Bauabschnitt vollendet, spätestens aber, wenn das gesamte Bauvorhaben abgeschlossen ist, gilt es zu klären, ob der oder die Bauunternehmer die im Bauvertrag vereinbarten Leistungen in vollem Umfang erbracht haben. Im Zuge der Bauabnahme erhält der Bauherr die Gelegenheit, genau dies zu überprüfen. Obwohl durch eine sorgfältige Bauüberwachung versucht wird, Fehler zu vermeiden und frühzeitig auszumerzen, dient die Bauabnahme auch dem Zweck, gegebenenfalls bislang unentdeckte Mängel zu finden. Da die Bauabnahme auch aus juristischer Sicht einen wichtigen Schritt darstellt, werden Zeitpunkt und registrierte Mängel für gewöhnlich in einem Abnahmeprotokoll vermerkt.
Bei der Abnahme geht es also darum festzustellen, ob die erbrachten Arbeiten ordentlich und fachgerecht ausgeführt wurden, mit den vereinbarten Leistungen des Bauunternehmers übereinstimmen und den allgemeinen baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Insbesondere bei Bauherren, die wie die Protectum eG die Bauarbeiten als Einzelgewerke an unterschiedliche Unternehmen vergeben, findet die Bauabnahme keineswegs erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens statt. Vielmehr werden die Arbeiten in der Regel abgenommen, sobald ein Bauleistungsbereich abgeschlossen ist. So führt der Bauleiter im Auftrag des Bauherrn laufend Abnahmen nach Fertigstellung und sogar nach der Teilfertigstellung eines Gewerkes aus.
Wie sinnvoll diese Abnahmen der einzelnen Bauleistungsbereiche ist, zeigt sich unter anderem am Beispiel Rohbau sowie Elektro- und Sanitärrohinstallation. Eine Beurteilung der Arbeiten ist für diese Gewerke ausschließlich zu einem Zeitpunkt unmittelbar nach der Fertigstellung möglich, da sie im weiteren Verlauf des Bauvorhabens durch die Folgearbeiten „verschwinden“ und nicht mehr sichtbar sind.
Mängelbeseitigung als abschließende Herausforderung für die Protectum eG
Trotz dieser Zwischenabnahmen ist das Ende des Bauvorhabens oft durch eine Vielzahl von Abnahmen geprägt. Dies liegt in der Tatsache begründet, dass in der abschließenden Bauphase zahlreiche Gewerke parallel arbeiten, von der Elektroendinstallation und den Sanitäranlagen sowie über Innenstreich- und Putzarbeiten bis hin zur Bodenverlegung und der Gestaltung der Außenanlage. Aus diesem Grund gestaltet sich diese letzte Bauphase für den Bauherrn insbesondere infolge des Termindrucks häufig noch einmal äußerst stressig.
Da so gut wie kein Bauvorhaben mit ausschließlich mängelfreien Abnahmen endet, kommt auch der Mängelbeseitigung in dieser Zeit eine große Bedeutung zu. Auch hier spielt der Faktor Zeit eine wichtige Rolle, denn es gilt, die festgestellten Mängel schnellstmöglich abzuarbeiten. Die Protectum eG hat in diesem Zusammenhang mit einer besonderen Herausforderung umzugehen: Da neue Wohnungen der Genossenschaft aus Großwallstadt in der Regel überaus schnell Mieter finden, müssen die Termine für die erforderlichen Arbeiten zur Mängelbeseitigung in diesem Fall sowohl mit den Handwerkern als auch mit den Mietern abgestimmt werden.