Als eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaft bietet die Protectum eG ihren Mitgliedern nicht nur die Möglichkeit, Genossenschaftswohnungen zu sozial verträglichen Preisen anzumieten. Vielmehr haben die Genossenschaftsmitglieder bei entsprechenden Objekten auch die Option, Wohnungen oder Häuser zu kaufen und damit zum Immobilienbesitzer zu werden. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, kommt dabei gegebenenfalls zum ersten Mal in Kontakt mit einer ganz besonderen Eigenheit dieser Art von Immobilie: der Teilungserklärung. Um was es sich dabei handelt und welche Bedeutung das Dokument für die Eigentümer hat, erklärt die Protectum eG in diesem Blogbeitrag.
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung wird in der Regel immer dann notwendig, wenn ein neues Mehrfamilienhaus gebaut oder eine bestehende Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt wird. Dabei ist es vollkommen unerheblich, ob das entsprechende Mehrparteienhaus zwei oder 200 Wohnungen enthält: In jedem Fall ist die Teilungserklärung eine offizielle Mitteilung des Grundstückseigentümers an das Grundbuchamt, in dem dargelegt wird, dass ein Grundstück mit einem vormals einzigen Eigentümer in verschiedene Einheiten geteilt wird. Durch die Teilung des Grundstückes in sogenannte Miteigentumsanteile wird aus einem Eigentümer eine Eigentümergemeinschaft.
Wie die Protectum eG erklärt, ist die Teilungserklärung für das Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft so etwas wie die Bibel. Denn in dem Dokument werden sämtliche Rechte und Pflichten jedes einzelnen Eigentümers definiert.
Dabei beinhaltet die Teilungserklärung mindestens drei Anhänge bzw. weiterführende Bestandteile:
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte, die das gesamte Gebäude samt Grundstück zeigen,
- Aufstellungen darüber, welche Flächen einem bestimmten Eigentümer zustehen (sogenanntes Sondereigentum, zum Beispiel eine Wohnung) und welche Flächen der Eigentümergemeinschaft gemeinsam gehören (sogenanntes Gemeinschaftseigentum wie Flure, Treppenhaus oder Technikräume),
- eine Gemeinschaftsordnung, in der die wechselseitigen Rechten und Pflichten in Textform dargelegt sind.
Protectum eG: Regelungen in der Teilungserklärung lassen sich nicht ohne Weiteres ändern
Aufgabe der Teilungserklärung ist es, möglichst alle Dimensionen des Zusammenlebens der Eigentümer zu regeln. Bestimmte Aspekte betreffen dabei einzelne Eigentümer – dies beinhaltet in der Regel alles, was direkt mit einer einzelnen Wohnung zusammenhängt. Andere Themen betreffen die Gemeinschaft als Ganzes – beispielsweise die Frage, in welchem Verhältnis die Kosten der Gemeinschaft (wie zum Beispiel Ausgaben für Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Aufzüge oder Gartenpflege) von den einzelnen Eigentümern zu tragen sind.
Darüber hinaus wird in der Teilungserklärung unter anderem festgelegt, in welchem Rahmen die Eigentümergemeinschaft zusammenkommt, welche Fristen bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu wahren sind, wie viele Stimmrechte die einzelnen Eigentümer haben und vieles mehr.
Dabei hebt die Protectum eG einen wichtigen Punkt hervor: Ist eine Teilungserklärung erst einmal protokolliert, sind deren Regelungen zunächst in Stein gemeißelt. Denn für gewöhnlich kann eine Teilungserklärung nur geändert werden, wenn sämtliche Eigentümer zustimmen.