Die Protectum eG nutzt diesen Blog von Zeit zu Zeit, um diverse Dimensionen eines Bauvorhabens zu beleuchten, die auch für Außenstehende interessant sein könnten. Im Zuge einer sechsteiligen Blogreihe ist die Genossenschaft aus Großwallstadt beispielsweise auf die verschiedenen Entwicklungs- und Umsetzungsphasen eines Neubauprojekts eingegangen, die vom Grundstückskauf über die interne Planung, Baugenehmigung und Ausführungsplanung bis zur Baudurchführung inklusive Bauüberwachung und der abschließenden Bauabnahme und Mängelbeseitigung reichten. In dieser Woche soll ein Aspekt thematisiert werden, der die Rahmenbedingung für jedes Bauvorhaben definiert: der Bebauungsplan.
Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan ist eine Variable, die aus Sicht der Protectum eG gelegentlich zu wenig Beachtung erfährt, obwohl sie jedes Bauprojekt entscheidend beeinflusst. Denn bei dem Plan handelt es um eine in der Regel von Gemeinden beziehungsweise Städten aufgestellte Satzung, die Vorgaben zur Bebaubarkeit von Grundstücken enthält. Bebauungspläne werden für gewöhnlich für bestimmte Gebiete innerhalb einer Stadt oder Gemeinde aufgestellt, zum Beispiel für den Stadtkern, ein Industriegebiet oder ein bestimmtes Neubaugebiet. Der Bebauungsplan ist also ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument, das regelt, wie ein Grundstück innerhalb des entsprechenden Gebietes bebaut und später genutzt werden darf. Er enthält auch Straßen, Versorgungsleitungen, relevante Pflanzen ebenso wie verkehrsberuhigte Bereiche und öffentliche Verkehrsflächen.
Wie detailliert die Vorschriften sind, kann sich je nach Bundesland und Kommune deutlich unterscheiden. Als Mindestinformation beinhaltet ein Bebauungsplan die Regelung, ob es sich bei einem Bereich um ein gewerblich genutztes Gebiet, ein wohnwirtschaftlich genutztes Gebiet oder um ein Mischgebiet handelt. Ausschlaggebend für diese Entscheidung zur Nutzung sind oftmals städteplanerische Aspekte. Wie die Protectum eG hervorhebt, sind Umweltgesichtspunkte von mindestens ebenso entscheidender Bedeutung. Dabei geht es zum einen um umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen, wenn sich etwa hohe Lärm- oder Schadstoffemissionen in der Nähe befinden. Zum anderen werden auch die Wirkungen auf Tiere, Boden, Pflanzen, Luft oder Wasser berücksichtigt, ebenso wie die besonderen Belange des Umweltschutzes, wenn die Natur in dem Bereich explizit geschützt werden soll.
Protectum eG: Die Regelungen im Bebauungsplan zur Bauweise der Gebäude
Da es bei einem Bebauungsplan um die Art der zugelassenen Bebauung geht, enthält das Regelwerk auch wichtige Vorgaben für die Formen, die Bauwerke auf den entsprechenden Grundstücken annehmen dürfen. Dabei ist es der ausstellenden Stadt oder Gemeinde überlassen, in welchem Detailgrad die Reglementierungen für die Gebäude ausgearbeitet und beschränkt werden. So kann in einem Bebauungsplan beispielsweise festgelegt werden,
- wie groß die Grundfläche eines Gebäudes auf einem Grundstück sein darf (Grundflächenzahl/GRZ),
- wie groß die gesamte Gebäudefläche auf einem Grundstück sein darf (Geschossflächenzahl/GFZ),
- wie viele Geschosse ein Gebäude haben beziehungsweise wie hoch es sein darf,
- ob das Gebäude in einem bestimmten Baustil zu errichten ist oder ob andere optische Vorgaben einzuhalten sind. Diese Maßgaben können von Vorschriften zur Dachform (zum Beispiel Flachdach, Walmdach, Satteldach oder die Verlaufsrichtung des Dachfirsts) bis zur Farbe der Fassade reichen.
Wer eine Baugenehmigung für ein Projekt erwirken möchte ist gut beraten, sich mit seinem Bauantrag innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplanes zu bewegen. Zwar sind in gewissem Rahmen Ausnahmen möglich, die Erfahrung der Protectum eG zeigt aber, dass derartige Sonderregelungen das Genehmigungsverfahren deutlich aufwendiger und teurer gestalten.