Neubauprojekte zählen zu den spannendsten und gleichzeitig anspruchsvollsten Vorhaben einer Wohnungsbaugenossenschaft, bieten sie Bauherren doch oft fast ein Übermaß an architektonischer Gestaltungsfreiheit. In einer Blogreihe gibt die Protectum eG den Lesern aktuell Einblick in die Chronologie und die Komplexität der internen Abläufe bei einem Neubauvorhaben. Nachdem das Projekt über den Grundstückskauf und die ausführliche interne Planung konkrete Formen angenommen hat, nimmt das Verfahren seinen weiteren Lauf mit der Baugenehmigung.
Formale Vorgaben für einen Bauantrag
Auch wenn Neubauprojekte für Architekten und Bauherren mit einem enormen Spielraum für Kreativität verbunden sind, so sind den Freiheiten doch Grenzen gesetzt, denn für die Umsetzung eines Bauvorhabens bedarf es einer behördlichen Genehmigung. In Städten ist die Bauaufsicht für die Gewährung einer derartigen Baugenehmigung zuständig, in Gemeinden obliegt diese Aufgabe dem Bauausschuss oder dem Landratsamt.
Wie die Protectum eG betont, zählt dieser letzte Schritt vor dem Baubeginn zu den komplexesten des gesamten Vorhabens, denn für einen erfolgreichen Abschluss des Genehmigungsverfahrens müssen bei der Erstellung des Bauantrages eine Vielzahl von Punkten berücksichtigt werden. Das Fundament stellen die formalen Anforderungen dar. Diese beziehen sich im Grundsatz auf die Art der Unterlagen, die mit dem Bauantrag einzureichen sind, sowie deren Aufbereitung. Die Schwierigkeit liegt darin, dass sich die Regelungen zu den formalen Erfordernissen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
Der Umfang der einzureichenden Unterlagen richtet sich zudem nach der Größe und Komplexität des Bauvorhabens. Anhand von Kriterien wie der Anzahl der Wohneinheiten, der Wohnfläche und der Anzahl der Stockwerke wird die geplante Immobilie einer Gebäudeklasse zugeordnet, wobei 1 die kleinste und 5 die höchste Gebäudeklasse ausmacht. In einigen Bundesländern wird diese Klassifizierung durch Sonderbauten ergänzt.
Bei Neubauprojekten von praktisch jeder Größe sind Unterlagen wie Wohnflächenberechnungen, Grundrisse, Lagepläne, Ansichten, Schnitte, Berechnungen des umbauten Raums und Stellplatzberechnungen Teil des Bauantrags. Bei umfangreicheren Bauvorhaben werden darüber hinaus weitere Unterlagen wie Brandschutznachweise oder Schallschutznachweis fällig. Eine Grundregel der Protectum eG: Mit der Größe und Komplexität des Bauvorhabens steigt stets die Zahl der mit dem Bauantrag einzureichenden Unterlagen.
Protectum eG zu den baurechtlichen Anforderungen
Bedeutend anspruchsvoller als die formalen Vorgaben für einen Bauantrag sind die baurechtlichen Anforderungen, die ein Neubauvorhaben zu erfüllen hat. Diese betreffen die Bauauflagen vonseiten der Stadt oder des Landes, die in unterschiedlichsten Verordnungen, Bauordnungen und Bebauungsplänen auf Städte- oder Länderebene festgeschrieben sind. Die Vielzahl der Quellen macht die Erfüllung der baurechtlichen Vorgaben zu einer komplexen und anspruchsvollen Aufgabe.
In enger Zusammenarbeit mit der Stadt ist es stets die Intention der Protectum eG, innerhalb der Rahmenbedingungen das bestmögliche Konzept zu realisieren. Auch wenn die Bauauflagen gelegentlich mit den Wünschen eines Bauherrn kollidieren, hebt die Genossenschaft aus Großwallstadt doch die Sinnhaftigkeit dieser Vorschriften hervor. Denn mithilfe dieser Vorgaben wird unter anderem gewährleistet,
- dass sich ein Neubauprojekt in die Bestandsbebauung einfügt und so ein einheitliches Stadtbild erreicht wird,
- dass der Neubau gewisse Mindestanforderungen an die Energieeffizienz erfüllt
- und dass genügend Park- beziehungsweise Abstellplätze für Autos und Fahrräder geschaffen werden und eine Verschärfung der häufig chaotischen Parksituation vor allem in Städten vermieden wird.